بازسازی و نوسازی یک ساختمان فرآیندی است که طی آن کلیه عناصر و اجزا ساختمان با هدف افزایش کیفیت، ترمیم و تعمیر می‌شوند. برای بازسازی حرفه‌ای و اصولی یک ساختمان، همکاری با یک شرکت پیمانکاری معتبر ضروری است؛ اما پیش از آغاز عملیات اجرایی بازسازی خانه یا محل کار، لازم است تا قرارداد بازسازی ساختمان میان پیمانکار و کارفرما منعقد شود.
قرارداد بازسازی ساختمان سندی جامع و مفصل است که تمامی اطلاعات مربوط به فرآیند بازسازی را در بر می‌گیرد.
این قرارداد در واقع نوعی ضمانت اجرایی برای اطمینان طرفین از حقوق و تعهدات یکدیگر محسوب می‌شود. در ادامه به نکات مهم قرارداد بازسازي ساختمان می‌پردازیم و انواع قرارداد بازسازی را بررسی می‌کنیم.
- حتماً کلیه جزئیات، هزینه‌ها، مدت زمان کار و سایر موارد را به طور دقیق و شفاف در قرارداد ذکر کنید.
- هیچ‌گاه به توافقات و تعهدات صرفاً شفاهی اکتفا نکنید و همه چیز را مکتوب کنید.
- قبل از امضای قرارداد، حتماً متن آن را با دقت مطالعه کنید و در صورت لزوم از مشاوره حقوقی بهره ببرید.
- تنها با پیمانکاران رسمی و دارای صلاحیت، قرارداد منعقد کنید.
- تمامی مدارک هویتی و صلاحیت پیمانکار را کنترل کرده و کپی آنها را دریافت کنید.
- قرارداد را حتماً در دو نسخه تنظیم کنید تا یک نسخه نزد کارفرما و نسخه دیگر نزد پیمانکار باشد.
فهرست مطالب
اهمیت قرارداد بازسازی ساختمان
زمانی که تصمیم به بازسازی خانه یا محل کار خود دارید، در اولین گام به یک پیمانکار متخصص و کاربلد نیاز است.
با توجه به گستردگی و اهمیت پروژه‌های بازسازی و نوسازی، عقد یک قرارداد دقیق و جامع اهمیت زیادی دارد. دلایل متعددی برای لزوم تنظیم قرارداد بازسازی ساختمان وجود دارد که برخی از آنها عبارتند از:
- قرارداد بازسازی ساختمان به شما کمک می‌کند تا از حقوق و وظایف خود و پیمانکار به طور کامل آگاه شوید.
- با عقد قرارداد بازسازی ساختمان، جزئیات فنی و اجرایی عملیات در قالب بندهای مشخص نوشته شده و مورد توافق طرفین قرار می‌گیرد.
- هرگونه اجحاف به حق پیمانکار یا کارفرما با توجه به موارد مندرج در قرارداد قابل پیگیری حقوقی است.
- آگاهی از وظایف طرفین در قالب قرارداد بازسازی، احتمال بروز تنش و اختلافات احتمالی را به حداقل می‌رساند.
- سند قرارداد به عنوان فصل‌الخطاب اختلافات احتمالی در پروژه بازسازی عمل می‌کند.
به طور کلی می‌توان گفت در صورت نبود قرارداد، پیمانکار و کارفرما هیچ تعهد رسمی در قبال یکدیگر ندارند و احیاناً ممکن است به تعهدات شفاهی خود عمل نکنند. لذا پیش از شروع عملیات اجرایی بازسازی، ضروری است یک قرارداد رسمی میان طرفین به امضا برسد.
محاسبه رایگان هزینه بازسازی و دکوراسیون ساختمان !
انواع قرارداد بازسازی ساختمان
با توجه به ماهیت پروژه‌های بازسازی، چندین نوع قرارداد بازسازی ساختمان وجود دارد که هر یک ویژگی‌های خاص خود را دارند. قراردادهای رایج در حوزه بازسازی به شرح زیر هستند:
1. قرارداد پیمانکاری یا مقطوع
در این نوع قرارداد بازسازی ساختمان، یک مبلغ کلی برای انجام کامل پروژه در نظر گرفته می‌شود. این مبلغ شامل کلیه هزینه‌های مربوط به خرید مصالح، تجهیزات و ابزارآلات، دستمزد نیروی انسانی و هزینه‌های مدیریتی است.
مزیت قرارداد پیمانکاری این است که کارفرما از ابتدا از هزینه کل پروژه مطلع است؛ اما در عین‌حال پیمانکار ممکن است به دلیل نوسانات احتمالی قیمت، از سود خود کم کرده یا کیفیت را فدای قیمت کند.
۲. قرارداد بازسازي ساختمان به شکل مدیریت پیمان
یکی از مرسوم‌ترین انواع قرارداد بازسازی، مدیریت پیمان است. در این نوع قرارداد، کارفرما به عنوان سرمایه‌گذار اصلی پروژه شناخته می‌شود و هزینه‌های مورد نیاز را تأمین می‌کند.
پیمانکار نیز در نقش مدیر پروژه عمل می‌کند و کلیه فرآیندهای مربوط به عملیات اجرایی، تهیه و تأمین مصالح، تعامل با ارگان‌های نظارتی و… را مدیریت می‌نماید.
در این مدل، معمولاً حق‌الزحمه پیمانکار به صورت درصدی از هزینه کل پروژه تعیین می‌شود. مدل مدیریت پیمان یکی از کارآمدترین و شفاف‌ترین انواع قرارداد بازسازی ساختمان است.
۳. قرارداد بازسازی بدون مصالح یا مصالح پای کار
قرارداد بازسازی بدون مصالح برای کارفرمایانی مناسب است که ترجیح می‌دهند شخصاً برای خرید مصالح مورد نیاز اقدام کنند.
لذا در مبلغ مشخص‌شده در قرارداد صرفاً هزینه دستمزدها لحاظ شده و هزینه مصالح از سوی کارفرما به صورت جداگانه پرداخت می‌گردد. با این روش کارفرما می‌تواند نظارت و کنترل مستقیمی بر کیفیت مصالح مصرفی داشته باشد.
۴. قراردادهای مبتنی بر فهرست بها
نوع دیگری از قرارداد بازسازی ساختمان وجود دارد که در آن به جای تعیین یک مبلغ کلی، هر بخش از عملیات بازسازی به صورت مجزا قیمت‌گذاری می‌شود. یعنی عملاً یک فهرست بهای تفکیکی تهیه شده و برآورد نهایی با جمع آنها صورت می‌گیرد.
ویژگی جالب توجه این مدل از قرارداد بازسازی ساختمان، امکان نظارت ریزبینانه بر عملکرد و تعهدات پیمانکار است، چرا که هزینه‌ها به تفکیک بخش‌های مختلف پروژه مشخص می‌شوند.
باید خاطر نشان کرد که علاوه‌بر روش‌های بالا، گاهی قراردادهای بازسازی به صورت شناور و با قابلیت تغییر مفاد تنظیم می‌شوند. نوع قرارداد مناسب برای پروژه شما بستگی به شرایط و ماهیت بازسازی مورد نظرتان دارد.
مسئولیت‌های قانونی کارفرما و پیمانکار در قراردادهای بازسازی
علاوه‌بر نکات فنی و اجرایی، قرارداد بازسازی ساختمان دربردارنده مسئولیت‌ها و تعهدات حقوقی طرفین نیز هست. آگاهی کارفرما و پیمانکار از این مسئولیت‌ها، احتمال بروز دعاوی حقوقی آتی را کاهش می‌دهد.
در ادامه به برخی از مهمترین مسئولیت‌های قانونی کارفرما و پیمانکار در قراردادهای بازسازی اشاره می‌کنیم.
مسئولیت‌های کارفرما
- پرداخت به موقع مبالغ مندرج در قرارداد بر اساس شرایط پرداخت تعیین‌شده
- اخذ کلیه مجوزهای قانونی لازم برای انجام عملیات بازسازی
- تحویل به موقع کارگاه (محل بازسازی) به پیمانکار جهت شروع عملیات اجرایی
- حفظ ایمنی، سلامت و بهداشت عمومی ساختمان در طول مدت بازسازی
- نظارت بر کیفیت کار پیمانکار و تذکر در خصوص عدول از مفاد قرارداد
- جبران خسارات وارده به پیمانکار در صورت قصور یا تخلف از قرارداد
مسئولیت‌های پیمانکار
- اجرای کامل و با کیفیت پروژه بر اساس نقشه‌ها و مشخصات فنی مندرج در قرارداد
- تکمیل و تحویل پروژه در بازه متوسط مدت زمان بازسازی تعیین شده در قرارداد
- تهیه کلیه مصالح، ابزار، تجهیزات و نیروی انسانی مورد نیاز (در صورت توافق در قرارداد)
- تمکین در برابر نظارت‌های فنی و کنترل کیفی از سوی کارفرما یا دستگاه نظارت
- رعایت کلیه الزامات قانونی و ایمنی حین اجرای عملیات بازسازی
- جبران هرگونه ضرر و زیان وارده به کارفرما به واسطه تأخیر، کم‌کاری یا نقص عملکرد
- پرداخت کلیه کسورات قانونی پروژه شامل بیمه، مالیات و عوارض (در صورت درج در قرارداد)
در صورت تخطی هر یک از طرفین قرارداد بازسازی از مسئولیت‌های فوق، طرف دیگر می‌تواند وفق روال قانونی نسبت به احقاق حق اقدام نماید. البته همواره توصیه می‌شود قبل از طرح دعوی حقوقی، با مذاکره و سازش دوستانه، تلاش در جهت فیصله موضوع صورت پذیرد.
داشتن یک قرارداد دقیق، جامع و مبتنی بر قوانین، بهترین راه برای پیشگیری از مشکلات حقوقی آتی در پروژه‌های بازسازی است. مشاوره با یک وکیل آشنا به حوزه ساخت و ساز در هنگام تهیه و امضای قرارداد بسیار توصیه می‌شود.
تعمیرات و بازسازی ساختمان با تیم آچاره
نکات قرارداد بازسازی ساختمان
یک قرارداد بازسازی ساختمان زمانی می‌تواند منافع طرفین را به بهترین نحو تأمین کند که تمامی جوانب فنی و حقوقی در آن دیده شده باشد. در ادامه به مهمترین نکاتی که باید در هنگام عقد قرارداد بازسازی مد نظر قرار گیرد، اشاره می‌کنیم:
- در متن قرارداد، نام و مشخصات دقیق طرفین (کارفرما و پیمانکار) به همراه نشانی و اطلاعات تماس آنها ذکر شود.
- مشخصات کامل ساختمان مورد بازسازی همچون متراژ، ابعاد، تعداد طبقات، کاربری، قدمت و… در قرارداد مشخص گردد.
- کلیه جزئیات فنی و شرح خدمات مورد انتظار از پیمانکار در متن قرارداد و پیوست‌های آن درج شود.
- بازه زمانی پروژه، تاریخ شروع و خاتمه بازسازی و همچنین مجموع مدت زمان کار به روشنی تعیین شود.
- نحوه پرداخت‌ها، مبلغ کل قرارداد، میزان پیش پرداخت و سایر مباحث مالی به دقت درج گردد.
- جریمه تأخیر پیمانکار در تحویل پروژه و شرایط فسخ قرارداد در بندهای جداگانه ذکر شود.
- چگونگی تأمین مصالح و تجهیزات پروژه و مسئولیت کیفیت آنها مشخص گردد.
- میزان و نحوه تضمین حسن انجام کار توسط پیمانکار بیان شود. مثلاً دریافت چک ضمانت از پیمانکار
- روش حل اختلافات احتمالی، شرایط ارجاع به داوری یا طرح شکایت در محاکم ذکر شود.
- سایر موارد مهم همچون بیمه، HSE، استانداردهای فنی، نظارت‌ها و… حسب مورد پیش‌بینی شود.
یکی از راه‌های تضمین تنظیم یک قرارداد بازسازی بی‌نقص، مشورت با یک وکیل آشنا به حوزه ساخت و ساز است. بدین ترتیب قرارداد شما دارای پشتوانه حقوقی قوی‌تری خواهد بود.
جمع‌بندی
قرارداد بازسازی ساختمان یکی از مهمترین اسناد حقوقی در فرآیند بازسازی و نوسازی بناهاست. این قرارداد در قالب‌های مختلفی همچون مقطوع، مدیریت پیمان، بدون مصالح و مبتنی بر فهرست بها تنظیم می‌شود.
یک قرارداد بازسازی استاندارد باید شامل تمامی اطلاعات مربوط به طرفین، موضوع پروژه، شرح خدمات، زمان‌بندی، مباحث مالی و سایر شروط باشد.
مشورت با یک وکیل در هنگام تهیه و امضای قرارداد بازسازی ساختمان می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات و اختلافات احتمالی پیشگیری کند. وجود یک قرارداد کامل و جامع، اطمینان خاطر طرفین را در پروسه بازسازی دو چندان خواهد کرد.
سوالات متداول
آیا ثبت قرارداد بازسازی در دفاتر اسناد رسمی ضروری است؟
خیر، ثبت قرارداد بازسازی ساختمان در دفاتر اسناد رسمی الزامی نیست و طرفین می‌توانند به صورت عادی نیز قرارداد را تنظیم و امضا نمایند. اما ثبت رسمی قرارداد امتیازاتی از قبیل اعتبار حقوقی بیشتر و سهولت طرح شکایت احتمالی را به دنبال دارد.
هزینه متره و برآورد پروژه بر عهده کیست؟
مسئولیت و هزینه انجام متره و برآورد در انواع قرارداد بازسازی ساختمان متفاوت است. در مدل پیمانکاری، پیمانکار وظیفه متره و برآورد را بر عهده دارد. اما در سایر انواع قرارداد، کارفرما باید به نحوی در تهیه این گزارش مشارکت داشته باشد.
آیا می‌توان قراردادی با ذکر قیمت ثابت منعقد کرد؟
با توجه به نوسانات لجام گسیخته بازار مصالح ساختمانی و تورم مداوم، عقد یک قرارداد بازسازی با قیمت ثابت ممکن است ریسک‌هایی را متوجه پیمانکار نماید. از این رو توصیه می‌شود قرارداد به نحوی تنظیم شود که هم منافع پیمانکار دیده شود و هم کارفرما از افزایش ناگهانی هزینه‌ها مصون بماند.
